问1:本次编制郓城县集体建设用地基准地价和集体农用地基准地价工作目标是什么？

郓城县自然资源和规划局分管局长程世栋解答：（一）可以强化县政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。集体建设用地基准地价作为城乡地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段，有利于为政府制定集体建设用地管理措施提供依据，为国家加强城乡土地市场管理、实现土地资源合理配置创造条件。

（二）为集体经营性建设用地流转提供价值参考。根据《中华人民共和国土地管理法》土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。政府需根据当地实际制定集体建设用地基准地价，统筹考虑集体建设用地价格水平，以便更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转，为集体商服用地和集体工业用地出让、出租提供参考基础。

（三）为宅基地制度改革提供依据及参考。根据《中华人民共和国土地管理法》，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅地基和闲置住宅”，根据《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号），鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营,合作经营.委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。此次集体建设用地基准地价体系的建立，可为盘活利用闲置宅基地和闲置住宅提供价格参考。

（四）为确定农用地转包、转让、租赁等费用提供依据。随着城市化步伐的加快，农民不断减少，农用地流转和规模化经营是必然趋势，农用地价格评估可以作为流转或作价入股的基础，通过转包、转让、租赁，最终实现农用地适度规模经营的一种有效途径，不仅能把大量的农村劳动力从土地的束缚中解脱出来，而且也有助于土地充分合理的利用，为实现农业生产的现代化奠定基础。

（五）为农用地资源核算提供核算基础。土地资源核算是自然资源核算的重要内容，土地资源核算包括土地资源的数量、质量和经济价格的核算。

问2:本次编制郓城县集体建设用地基准地价和集体农用地基准地价估价原则有哪些？

郓城县自然资源和规划局分管局长程世栋解答：

（一）替代原则

以相邻地区或类似地区作用相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。

（二）最有效利用原则

土地估价应以估价对象的最有效利用为前提，判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制市场要求和最佳利用程度等为依据。

（三）预期收益原则

以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

（四）供需原则

土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

（五）贡献原则

不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以根据土地对不动产收益的贡献大小确定。

（六）价值主导原则

土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。

（七）审慎原则

在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

（八）公开场原则

评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

以上土地估价原则并不是孤立的，相互之间都有直接或间接的联系，土地估价时，除应充分了解各项原则外，还应掌握彼此之间的关系，综合运用，才能正确把握土地价格。土地估价应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。